Korhan MANGIR
Uzman
Proje Uygulama ve İzleme Birimi
korhan.mangir@izka.org.tr

1999 seçimleri sonrası göreve gelen yeni belediye yönetimi, protokole bağlanmış, tapu devri yapılmış ve imar planı iptal edilmiş dava konusu bir alanla karşılaşmıştır. Sorunun çözümü amacıyla ortaklıkla yapılan görüşmelerde, alana kamusal kullanımın eklenmesi amacıyla opera işlevinin dahil edilmesi konusunda mutabakat sağlanmış ve buna göre revize edilen plan 1999 yılının sonunda onaylanmıştır. 2000 yılının başında uygulama imar planının onaylanması sonrasında ağustos ayında inşaat ruhsatı yeniden düzenlenmiştir. Ancak bu plan değişikliğine de önceki davalarda ileri sürülen aynı gerekçelerle dava açılmıştır.

2001 yılında ortaklardan birinin ilişkili olduğu şirketin borcu nedeniyle Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) tarafından şirkete el konulmuş ve TMSF alan üzerinde yapılması planlanan projenin ortaklığa ait olan hissesine sahip olmuştur. TMSF tarafından ortaklıkta yer alan şirketlerden birine dışarıdan yönetim kurulu atanmasıyla sözleşmeye yeni bir taraf eklenmiştir.

Açılan dava kapsamında 2001 yılında plan değişikliğinin yürütmesi durdurulmuş, iki ay sonra da iptal edilmiştir. Temyiz edilen karar, Danıştay tarafından da onanmıştır. Bunun üzerine İBB 2003 yılında; yüksekliğin serbest olduğu, 4,5 emsale sahip, “Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanı (MİA)–Kültürel Tesisler Alanı” olarak planlanan yeni nazım imar planını onaylamıştır. Uygulama imar planı 2004 yılında onaylanmış ve seçim sonrasına yeni plan miras olarak bırakılmıştır. Bu plana göre yoğunluk 0,5 birim düşürülmüş,  bu da mimari projede değişiklik gerektirmiş, bunun sonucunda Dünya Ticaret Merkezi (DTM) projesindeki ikiz kuleler projesinden vazgeçilmiştir.

Mahkemeye taşınan bu plan için yerel mahkeme bilirkişi raporuna dayanarak davacıların talebini 2004 yılında reddetmiş olsa da temyiz sonucunda 2005 yılında Danıştay planın iptal edilen önceki planlardan farklı olmadığı ve emsalin 0,5 birim düşürülmesinin kentsel yoğunluğu azaltmadığı görüşü ile yerel mahkemenin kararını bozmuştur. 2007 yılına kadar uzayan temyiz süreçleri sonucunda Danıştay hem nazım imar planını hem de uygulama imar planını iptal etmiştir.

2007 yılında TMSF borç tasfiyesi için DTM projesini “Ege Dünya Ticaret Merkezi Ticari ve Ekonomik Bütünlüğü” adı altında bir yapı oluşturarak satışa çıkarmışsa da hem ortaklığın hem de belediye yönetiminin karşı çıkması sonucunda 6 Eylül 2007 tarih, 2007/454 sayılı fon kurulu kararı ile satış durdurulmuştur.

2009 yılına gelindiğinde ise, İBB ve ortaklık arasında yeni bir protokol imzalanmış, protokol ile sözleşme konusu büyükşehir belediye payının %30’u Belediye Hizmet Alanı (BHA) olarak belediye hizmet binası yapılması, kalan %70’inin de ortaklığa ait Merkezi İş Alanı (MİA) olması şeklinde karar alınmıştır. Yapılan protokolün 8. maddesinde bu hükümler çerçevesinde ek bir sözleşme yapılacağı da ayrıca kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme yapıldıktan sonra tapuda yeni projeye uygun olarak kat irtifakı tesis edilmiştir. Belediyenin hissesindeki “artış”, sadece protokolün parçası olarak kalmış, tapudaki hisse dağılımında herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.

Protokol değişikliğini takiben 2009 yılında İBB Meclisi yeni protokol koşullarına göre hazırlanan nazım imar planını onaylamıştır. Bu plan ile Kültürel Tesis Alanı plandan çıkarılarak yerine Kentsel Bölgesel Merkezi İş Alanı (MİA) ve Belediye Hizmet Alanı (BHA) kararı getirilmiştir. Plana emsal değeri yerine, toplam 104.000 m² inşaat alanı notu işlenmiştir. Bu da zaten 5 emsale karşılık gelmektedir. Son iptal edilen planda 4,5’e düşürülmüş olan emsal, yeniden 5’e çıkarılmıştır. Bu onaylanan plana açılan dava kısa sürede karara bağlanmış ve planının yürütmesi durdurulmuştur. Bu süreçte Konak Belediyesi tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, nazım planının yürütmesi durdurulduğu için onaylanmamıştır.

2010 yılında kent merkezi ile alanı da kapsayan Konak Alsancak 1. Etap 1/5000 ölçekli nazım imar planı onanmıştır. Bu plana kadar Alsancak bölgesi yıllarca parçacıl planlar ile yapılaşmıştır. Alan, Özel Proje Alanı (ÖPA) olarak plana dâhil edilmiştir. Açılan dava sonucunda yerel mahkeme jeolojik etütleri bulunmadığı gerekçesiyle planın yürütmesini 2011 yılında önce durdurmuş, sonrasında ise iptal etmiştir.

Uzunca bir süre işlem yapılmayan alanda 2013 yılında Konak Belediyesi tarafından 104.000 m² inşaat alanı ve yüksekliğin serbest olduğu yapılaşma koşullu Turizm-Ticaret Alanı (TT) 1/1000 ölçekli uygulama imar planını onaylanmıştır. Plan notlarına günün yapılaşma taleplerine uygun olarak “toplam inşaat alanının 1/3’ünü geçmemek üzere konut” yapılabileceği maddesi ile kamu yararını sağlayabilmek için de İBB hizmet binası yapılması amacıyla 31.200 m² alan ayrılacağı ve zemin altı otopark alanlarının 8.500 m²’sinin İBB’ye ait olacağı maddesi eklenmiştir. Bir ay sonra üst ölçekli nazım imar planı olmadan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı İBB tarafından da uygun bulunarak onaylanmıştır. Ayrıca iptal edilmiş olan Konak 1. Etap nazım imar planı da revize edilerek aynı yıl onaylanmıştır. Önceki planda ÖPA planlı olan alan, yeni planda ise TT (Turizm – Ticaret) planlı olarak yer almıştır. Birçok kamu kuruluşu ile meslek odaları nazım imar planına askıdayken itiraz etmiş ancak itirazları kabul görmemiştir.

Diğer yandan, 2009 yılında yapılan protokol kapsamında alınan kararlar 10.02.2014 tarihli yapılan sözleşme ile sözleşme kapsamına alınmış ve protokol konusunda belirlenen hükümler sözleşmeye eklenmiştir.  

TMSF tarafından 2013 yılında çıkılan satış ihalesi fon kurulu tarafından ikinci kez iptal edilmiştir. Planlama kararları sonrası ortaklık tarafından inşaata başlanmasına yönelik herhangi bir gelişme olmayınca TMSF’nin 2014 yılında çıktığı üçüncü ve dördüncü ihaleye de katılan olmamıştır. 2016 yılında yapılan beşinci satış ihalesinde alan, fon kurulunun 24.03.2016 tarih ve 2016/43 sayılı Kararı ile 80 milyon dolar muhammen bedel ile ihale edilmiştir. Yatırımcı tarafından 3 alternatif proje (Görsel 2) hazırlanmış, görselleri kamuoyuyla paylaşılmıştır. Kurul tarafından onaylanmasından itibaren 30 ay geçmesine rağmen inşaat ruhsatının alınamaması nedeniyle ihale 18.04.2019 tarihli ve 238 sayılı fon kurulu kararı ile iptal edilmiştir. Taşınmazın eski maliklerine iadesine karar verilmiş, Konak Tapu Müdürlüğü nezdinde tüm takyidatların ihyası yapılmış ve ortaklık adına tapu tescili sağlanmıştır.

Günümüzde Alan

Günümüze gelindiğinde alanı da etkileyecek şekilde bazı gelişmeler olduğu görülmektedir. Bunlardan ilki İBB tarafından Konak ilçesinde yapılan yeni nazım imar planıdır. Alsancak Limanının giriş kısmından başlayarak, doğuda Alsancak Garı ve demiryolu, batıda İzmir Körfezi, güneyde Fevzipaşa ve Gazi Caddeleri ile sınırlanan alanda; 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planı doğrultusunda, Konak 1. Etap (Alsancak-Kahramanlar Bölgesi) 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Plan Açıklama Raporu oybirliği ile 12.02.2021 tarih ve 175 sayılı meclis kararıyla uygun bulunmuştur.[1] Bu plan değişikliği askıya çıkmış, itirazlar belediye meclisinde görüşülerek karar bağlanmış ve plan kesinleşmiştir.

İkinci gelişme ise; 20.02.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan[2] kanun ile 3194 sayılı imar kanununda yapılan değişikliktir. Bu kanun değişikliği ile imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere imar planlarında serbest olarak belirlenmiş yükseklikler, emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri/revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenebileceği hükme bağlanmıştır.

Konak Belediyesi’nin çevre yapılaşmayı da dikkate alarak ilgili değişikliği 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 2021 Temmuz ayına kadar yapması gerekmektedir. İlgili değişikliğin yapılıp yapılmadığına yönelik belediyeye yapılan başvurulara halen cevap verilmemiş olması nedeniyle alanda yüksekliğin kaç olarak belirlendiği bilinmemektedir. Bu konuda belediyenin internet sayfasında[3] da alanda yükseklik düzenlenmesine yönelik bir plan değişikliği kararı bulunmamaktadır. Belediyenin bu alanda yüksekliği nasıl belirleyeceği alanın geleceği açısından çok önemli olacaktır.

Aynı şekilde planlama süreçlerinde mahkemelerin iptal gerekçeleri incelendiğinde, alanın kamu kullanımından çıkarılarak kentsel yoğunluğa etkisi olacak yüksek ve yoğun yapılaşma kararı getirilmesinin belirleyici olduğu görülmektedir. Yüksekliğin sınırlandırılması aslında en başından bu yana alanda olması gereken bir kararın kanunla yerine getirilmesi anlamına gelmektedir. Bu plan değişikliği belediye meclisi tarafından alanın geleceğini kurtaracak ve yeniden mahkeme kararlarına gerek kalmayacak şekilde titizlikle ele alınmalı ve karara bağlanmalıdır. Alsancak altyapısı mevcut yapılaşma yoğunluğunu dahi kaldıramazken yüksek yoğunluklu ilave bir yapılaşmaya yol açmayacak bir düzenleme yapılması gerektiği açıktır.

Bunun için de bilgi ve belgeye dayalı bir envanter çalışması yapılması gerekmektedir. Parsel bazında çalışma yapılmasının önüne geçilmelidir. Bu noktada kent merkezi “Ne olmalıdır?” ya da “Ne olacaktır?” kararının verilmesi gerekmektedir. Konak-Alsancak-Basmane üçgeninde kent merkezi ve devamında Alsancak Limanı’nın geleceğinin nasıl planlanacağı ortaya konmalıdır. Bunların cevabını bulmadan parsel bazında yapılacak bir çözüm bizi hiçbir şekilde doğruya ulaştırmayacaktır.

Yüksekliğin ve yoğunluğun doğru bir şekilde belirlenmesi alandaki çözüme ulaşmak adına ne kadar önemliyse alanın günümüzdeki mezbelelik halinden de kurtulması aynı derecede gereklidir. Alanda yapılan kazı nedeniyle oluşan çukurun su ile dolması bir yandan çevresi için tehlike oluştururken diğer yandan da 20 yıl önce yapılan ve yıllardır bu su içinde kalan iksa sistemine de zarar vermektedir. Bu hali ile sadece çevresindeki binalar açısından değil, yoldan geçen araçlar ve yayalar için de risk taşımaktadır.

Basmane Çukurundan Çıkış

Alanın 1997 yılında kamudan özel sektöre devri karşılığında her ne kadar nakit para alınıp belediye bütçesine katılmışsa da ödenen meblağın günümüzdeki karşılığı 10.283.736 dolardır[4]. Keza aynı şekilde yapılan otopark, belediyeye devredilmiş olsa da, 15 yıl boyunca ortaklık tarafından işletildiği de göz önünde bulundurulması gereken hususlardır. Ortaklık alanda yaptığı iksa çalışmalarını da alan için yapılan harcamalara dâhil etse de inşaat ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte 1/1000 ölçekli uygulama imar planı olmaması nedeniyle ruhsat düzenlenmesi ve inşaat projesinin onaylanması uygun olmadığından bu yapılan çalışmalar hukuki dayanaktan yoksundur. Tüm yapılanlar toplandığında alan için harcanan bedelin alanın %88 oranındaki kısmının özel mülkiyete devrini karşılamak için yeterli olmadığı düşünülmektedir. Bu harcamalarla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesinin nasıl yapıldığı, mülkiyet devrinin hukuki sonuçlarının şeffaf bir şekilde kamuoyu ile paylaşılması önem taşımaktadır.

Tüm bu karmaşıklık içinde olaya ortaklık tarafından da bakılmalı ve bu ortaklığı oluşturan, buna yatırım yapan insanlar da düşünülmelidir. Bunlar açısından da bir mağduriyet söz konusudur. Bu alana yatırım yapan girişimcilerin de hak mağduriyetine uğramayacağı aynı zamanda kent halkının da beklentilerinin karşılanacağı bir payda üzerinde çözüm üretilmelidir.

İmar uygulamaları mahkeme kararlarını yerine getirmek amacıyla değil; kent kültürü ve toplumsal bellek üzerinden doğru şehircilik ilkesine göre yapılmalıdır. Alanda yapılacak imar uygulaması sadece emsal hesapları ve yükseklik tartışmaları gibi teknik olarak değil, toplumu da ilgilendiren kentin önemli bir varlığının doğru bir şekilde değerlendirilmesi olarak ele alınmalıdır. Plan yapma yetkisinin kent ve halk için kamu yararı doğrultusunda kullanılması gerektiğinin çok özel bir örneği olarak alan halen karşımızda çözümsüz bir şekilde durmaktadır. Kent yöneticileri ve bürokratlarının plan kararlarını kentsel ihtiyaçlar, nesnel ve teknik gerekçeler öncesinde kamu yararı bilinciyle oluşturması gerekliliğinin en acı örneğini alanda yaşamaktayız.

Tüm bunlar birlikte değerlendirildiğinde; alanın “Çukur” sıfatından acil olarak kurtarılması ve bunun için de tüm tarafların ortak bir paydada buluşulması gerektiği ortaya çıkmaktadır. 1920’lerden günümüze üzerinde yapılaşma olmamış bu alan kamu yararı gözetilerek, Kültürpark’ta ihtiyaç duyulan kamusal ihtiyaçları (yeşil alan, kongre merkezi vb.) karşılayacak, ulaşım ve yoğunluk planlamasını da içerecek, bölgenin altyapı kapasitesini zorlamayacak ve kent siluetini bozmayacak şekilde kamunun kullanımına kazandırılmalıdır.

Şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına aykırı olduğu için defalarca iptal edilen ve yine aynı gerekçelerle iptal edilebilecek benzer planlarda ısrardan vazgeçilmeli; alanı geleceğe taşıyacak olan ve alanın da cephe verdiği tarihsel meydan ve çevresindeki önemli yapıları da dikkate alarak bütüncül bir yaklaşımla ve kamusal karakterini koruyacak bir planlanma yapılmalıdır.

Kaynakça:

• T.C. Sayıştay Başkanlığı, (2020). İzmir Büyükşehir Belediyesi 2019 Yılı Sayıştay Denetim Raporu.
• ERKAN, G. H., & AVAR, A., (2017). Kamu Hukuku ile Özel Hukuku Çatıştıran Protokole-Bağlı Planlama: ‘İzmir Basmane Dünya Ticaret Merkezi’ Vakası. Planlama 2017; 27(2): 152–168.
• ERKAN, G. H. (2015).  Allem Edip Kallem Edip Yapıyorlar: Kent Araştırmalarında Güç Pratiklerini Bulgulamak. 6. Kentsel ve Bölgesel Araştırmalar Ağı Sempozyumu (ss.241-256). İzmir, Türkiye 
• ERKAN, G. H. (2014).  Publıc City, Private Interest: Facing The Conflict Of Power And Ownership In The Field Of Planning Practices In İzmir. (Doktora Tezi, İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü). Yüksek Öğretim Kurulu Başkanlığı Tez Merkezi.
• Mimarlık Dergisi

---

[1] İzmir Büyükşehir Belediyesi

[2] 20.02.2020/31045 sayılı Resmi Gazete

[3] Konak Belediyesi

[4] T.C. Merkez Bankası (1.701.000.000.000 TL’nin protokole göre yarısı 04.08.1997 ve kalan yarısı da 03.09.1997 ödenmesi gerekmekteydi. Bu tarihlerdeki kurlara göre hesaplama yapılmıştır.)